Rusdeveloper

30 больше 300

rusdeveloper — Tue, 17 Nov 2009 13:19:22 +0000

Всегда думал, что наоборот. Но оказывается, что нет. Точнее в особых случаях нет, когда это нужно для продолжения…, ну, в общем, вы поняли.

Власти Петербурга запретили строить два небоскреба у станции метро на востоке города выше 110 метров.

Оказывается, будет видна башенка с Большевиков в центре города, промоделировали они, видите ли, модельеры-градостроители. А кукурузина в 400 метров высотой вместо 100 не будет видна.

Интересно, вот еще 20 компаний подали заявки на согласование отклонений от пределов, установленных ПЗЗ (ПЗЗ позволяет это делать, опять же в особых случаях), их тоже всех завернут? А если не всех, то, как выбирать будут, это ведь уже чисто субъективный процесс. Вот тут-то дилемма и будет. Т.е., если «Охте» окончательно (и бесповоротно) дадут зеленый свет, то с каждым отказом другим компаниям, заявляющим не такие существенные отклонения (хотя и 30 метров тоже не мало), город будет выглядеть не самым лучшим образом.

И ладно бы, Газпром хотел построить какой-то шедевр, так ведь всем этим решениям уже лет 20, ничего нового. И с чего вдруг такая принципиальность строить себе такой огромный офис в центре города. Создайте в пригороде (или хотя бы в стороне от центра) современный район наподобие Дефанса в Париже, и стройте там что хотите. Так ведь нет, эти барские замашки помериться одним местом кое-кому покоя не дают. А город прогибается. Единственная надежда на то, что город, откладывая окончательное решение, пытается кулуарно завернуть проект, а может быть это как всегда обычная бюрократия. Время покажет.

Надежда умирает последней

rusdeveloper — Tue, 10 Nov 2009 13:11:03 +0000

Вот многие сейчас надеются на кризис как катализатор процессов, которые могут привести к удешевлению 1 кв.м. все еще многим недоступной жилой площади.
А процессы следующие (естественно, как я это вижу):
1. Финансового характера:
a. Дальнейшее снижение спроса приведет к еще большему дефициту ликвидности у застройщиков, что заставит последних продавать квартиры дешевле;
b. Ограниченный доступ к дешевым заемным средствам также заставит застройщиков продавать квартиры дешевле, чтобы обеспечить финансирование стройки;
2. Организационно-правового характера:
a. На рынке в большом количестве станут (отдельные экземпляры уже есть) появляться в продаже с дисконтом ипотечные квартиры, по которым заемщик не смог расплатиться;
b. На рынок попадут, возможно, с небольшим дисконтом, квартиры обанкротившихся застройщиков;
3. Политического характера:
a. В связи с дефицитом бюджета государство может снизить субсидирование отдельных групп граждан на улучшение жилищных условий, чем немного, но снизит спрос на коммерческое жилье;
b. Уменьшение госзаказа на жилье также критически скажется на потоке ликвидности у застройщиков, последствия см. выше.
Но никто почему-то не задумывается о более долгосрочных последствиях данных процессов. Ограничение финансирования строительства и девелопмента в целом приведет в будущем к существенному снижению объемов строительства, а значить и объемов предложения. Данная статья тому подтверждение. Втрое меньше бюджетного жилья построят власти Петербурга.
Более того, чем дольше существует проблема финансирования девелопмента, тем в более глубокую яму загоняется процесс воспроизводства. Сейчас застройщики откладывают ввод домов в эксплуатацию на 2010-2011 года, потому что нет денег на достройку, закупок новых пятен естественно нет. Что получаем? Думаю что, в 2010 году постепенно снизится товарный запас у застройщиков (вынуждены будут снижать цену, соответственно, продажи пойдут), а уже в 2011-2012 году объемы предложения на рынке существенно снизятся, новых проектов-то не запустили. И будет всем счастье.

Приставы подкрались незаметно

rusdeveloper — Wed, 28 Oct 2009 07:16:24 +0000

Судебные приставы могут наложить арест на бизнес-центр «Монблан» и более 1,7 тыс. квартир, находящихся в собственности ЗАО «Строймонтаж», в счет погашения 250 млн рублей долга перед Балтийским банком.
Чего и следовало ожидать. Стоит отметить, что причиной возникновения данной ситуации послужила не ликвидация компании, а судебное дело проигранное Балтийскому банку еще в мае этого года. Таким образом, получается, что Строймонтаж полгода знал, что неоформленным в собственность квартирам угрожает арест и ничего не сделал. Не знаю на сколько реально было хотя бы ускорить процесс оформления в собственность (уж за полгода можно любую квартиру оформить) или вывести эти квартиры в другую «дочку» (понятно, что был наложен арест на имущество, но и Строймонтаж тоже на простая конторка). В любом случае дело можно было перевести в политическую плоскость, дольщиков нынче модно защищать.
Теперь в и без того непростую схему долевого финансирования строительства (а проще говоря, покупки квартиры) включились еще несколько участников: банк, суд и приставы. Скоро еще город подключится. Для полноты картины осталось позвать бомжа Жорика с Московского вокзала и сантехника Василия, она объяснят кто тут неправ и что надо помять.

Самое большое кидалово

rusdeveloper — Mon, 26 Oct 2009 22:49:54 +0000

Ликвидация «Строймонтажа» может стать самым большим «кидаловом» на питерском рынке недвижимости за последние годы.
Все это хорошо, долги-кредиторы, надо платить. Но, честно говоря, это только вершина айсберга.
Я представляю как сейчас напряглись дольщики «Строймонтажа». И правильно ведь напряглись, что будет дальше с их недостроенными квартирами никто не знает. Конечно, Кириленко торжественно пообещает что все квартиры будут достроены и сданы в срок. Но чувствую, что ему сейчас не до дольщиков будет. Более того, когда тебе лично (не твоей компании) Альфа-банк собирается предъявить иск на 13 млн.долл., то тут уж точно будет не до дольщиков.
Вообще-то, это как раз тот случай когда власть должна взять на контроль весь этот процесс, и чуть что – за пицунду и на кукан. Хотя я понимаю, что из этого контроля ничего не выйдет, не умеет власть играть на поле бизнеса. Через год разразиться скандал с дольщиками «Строймонтажа», Матвеенко пообещает разобраться, даст задания профильным вице-губернаторам и решаться это будет еще год.
Но будем надеяться что все обойдется. Защитит город питерских дольщиков, не даст в обиду.
Чета гоню я, ну да ладно…

Вода путь найдет

rusdeveloper — Mon, 26 Oct 2009 22:02:04 +0000

Примеру «Газпрома» последовали 23 девелоперские компании Питера.
Ну, что могу сказать, молодцы. При чем все, и бизнес и власть. Этого и следовало ожидать, когда летом вышло Постановление № 684 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» мне стало понятно, что ПЗЗ перестает быть документом регулирующим высотность застройки в Питере.
Катализатором этого процесса стало «дело» «Охта-центра». Когда речь идет о таких инвестициях, застройщик будет искать любые лазейки чтобы обойти ограничения, а когда власть сама (хотя и не без помощи бизнеса) дает на это законное основание, то это существенно облегает процесс. Конечно, данная процедура непростая (нужно пройти общественные слушания и комиссию по землепользованию и застройке), но законная. Это, кстати, несколько снижает взяткоемкость «решения вопроса».
То, что «источник в администрации» не называет эти 23 компании свидетельствует о нежелании потенциальных объектов для нападок привлекать внимание к «сложным» проектам раньше времени.
Вообще, при должном профессиональном уровне профильных подразделений девелоперов эту процедуру можно пройти тихо и относительно безболезненно. Прохождение общественных слушаний с нужным решением в Питере уже отработанная схема. Решение о прохождении КЗЗ видимо будет лежать в «политической» плоскости, нежели юридической или, если хотите, градостроительной. А разворачивать «политические» плоскости в нужном направлении бизнес уже научился.
Так что в ближайший месяц-два мы увидим падение крепости «ПЗЗ», спешите видеть, в роли троянского коня Постановление № 684.

Запрет как отражение неэффективности власти

rusdeveloper — Thu, 22 Oct 2009 21:45:42 +0000

Запрет в явном виде зачастую демонстрирует слабость запрещающего, а если запрет касается того, что бессмысленно запрещать, он демонстрирует еще и глупость запрещающего.
Комитет по строительству Петербурга вместе с ФАС с ноября запретит всем строительным компаниям рекламировать свои объекты, которые еще не получили разрешений на строительство.
Мега-решение. Браво! Бис! Хотя, нет. Не бис. Где-то тут лежали тухлые помидоры…
Если кто не в курсе, есть такой федеральный закон под номером 214. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Который четко устанавливает, что застройщик может продавать квартиры только после получения разрешения на строительство. Вот кому мешала эта реклама? Вообще еще не факт, что реклама объектов на которые застройщик еще не получил разрешение на строительство идет на пользу застройщику. Получается клиент увидел рекламу, пришел в контору, и грит «Хочу эту! Дайте! Жить не могу без этой квартиры». А ему в ответ «Ой, а Вы знаете, щаз пока мы не можем продать ее». А он – «А почему?», а ему «Ну знаете, есть некоторые вопросы, которые мы решаем и в ближайшем времени решим, и, конечно же, сможем Вам ее продать». Дальше два варианта: плохой – клиенту предлагают оставить координаты и как только «решаться вопросы» ему дадут знать; чуть лучше, но тоже не фонтан – пытаются раскрутить его на покупку другой квартиры в доме, на строительство которого есть разрешение. Я бы такой компании сразу помахал бы ручкой, для меня он была бы потеряна. С другой стороны, понятно, что конторы пытаются так оптимизировать денежные потоки, т.е. к моменту получения разрешения на строительство разогреть рынок (какой-то процент все же будет ждать получение разрешения, нет, «решения вопроса») и иметь средства, из которых можно финансировать стройку. Не вижу ничего в этом плохого, учитывая текущее положение с кредитами, которых лишились застройщики, тут каждая копейка, пришедшая в начале проекта, на вес золота. Т.е. то, что инвестор рискует, вкладываясь в проект на начальной стадии (до разрешения на строительство может пройти и год и два) это нормально, а то, что застройщик рекламирует объект (НЕ ПРОДАЕТ, заметьте) без разрешения на строительство это не нормально. Почему-то никто не указывает автопроизводителям на недопустимость рекламы новых моделей, которые еще не выпущены на рынок.
Но власть же беспокоится о народе, а то ведь не равен час обманут его. Лучше бы контролировали выполнение 214 – ФЗ. Идиоты, прости Господи!

Железобетонная логика

rusdeveloper — Wed, 21 Oct 2009 22:42:08 +0000

«Обращаю особое внимание, что стоимость квадратного метра жилья эконом класса не должна превышать 30 тысяч рублей. Этого можно и нужно добиться не в ущерб качеству и комфортности», – заявил Путин, обсуждая на заседании президиума Совета по нацпроектам выполнение проекта «Доступное жилье».
Это было два с лишним месяца назад. Все об этом уже забыли, и правильно сделали, нечего голову всякой ерундой забивать.
Как много в этой цифре…
Осмелюсь предположить, что данное заявление воодушевило многих рядовых обывателей. Действительно, получается средняя «однушка» будет стоить 32-37 тыс.долл., где это видано. И правильно, что воодушевило, потому, что именно на рядового гражданина РФ данное заявление и рассчитано. Для профессионалов от рынка недвижимости, к коим я себя и отношу, данное заявление выглядело несколько странным. А если примерить эту цифру к Москве и Питеру, то слово «странный» не полностью описывает всю сложность затронутого вопроса. Хорошо, если бы цифра 30.000 прозвучала из уст кого-то другого, об этом казусе забыли бы уже на следующий день. Но цифру назвал В.В.Путин, а он просто так ничего не говорит.
Что же в данном случае означает эта красивая и желанная цифра? Давайте разберемся. Сразу оговорюсь, что в России разговор о строительном рынке и рынке жилой недвижимости это разговор не о квартирах, а о деньгах. Никого не волнуют эти бетонные стены, кирпичи и трубы, никто не хочет ковыряться в цементе, извести и дверных косяках. Все хотят листать красивые проспекты с будущими домами и красивыми квартирами и считать деньги. Желательно чтобы эти деньги были доходами, о расходах думают только нудные экономисты с финансистами. К чему это приводит? А к тому что, поскольку человеку свойственно мечтать и временами вспоминать прошлое, у некоторых индивидуумов возникает желание, чтобы кое-что было как раньше. А именно, как в конце 90-х – начале 2000-х годов, 800-1000 долларов за кв.м. Т.е. цены хотим десятилетней давности, а расходы можно оставить и нынешние.
Урок занимательной математики
Если честно, то я тоже хочу как в конце 90-х, но, к сожалению, я экономист, тот самый нудный, который считает еще и расходы. Экономически грамотный человек, естественно, напомнит общественности про инфляцию, точнее про индекс цен производителей. Если мы заглянем в данные Федеральной службы государственной статистики, то мы увидим, что цены на материалы и строительно-монтажные работы за 10 лет выросли минимум в 3-5 раз. Даже если допустить что в лихие 90-е маржа у строителей была 200% (это, конечно, очень смелое допущение), а в кризисном 2009-м она стала 5-10% (а это еще более смелое допущение), то все равно концы не сходятся. Другими словами строители, ограниченные сверху цифрой в 30.000, даже пожертвовав всей маржой, будут в убытке, поскольку инфляция дала прирост себестоимости бОльший, нежели маржа 200%. При таком раскладе 30.000 рублей не может быть ни себестоимостью, ни тем более ценой продаж. Но и это еще не все.
Для тех, кто еще сомневается, рассмотрим этот вопрос немного под другим углом. Выше изложенные рассуждения о себестоимости касались строительных затрат. А ведь есть еще такие расходы как земля, подключение к сетям и взятки (если уж называть все своими именами), они в отличие от строительных затрат выросли за 10 лет не в 3-5 раз и даже не в 10 раз. Почему, да потому что 10 лет назад земельные участки раздавались под такие смешные инвестусловия, что их даже и не учитывали в себестоимости. Но несколько лет назад все изменилось, в Москве и Питере закончились хорошие участки с точки зрения местоположения и инженерной подготовки. Соответственно выросли взятки, а земельные участки стали продаваться на аукционах, либо сдаваться в аренду на условиях существенно отличных от тех, что были в конце 90-х. Сейчас в продаже дома начатые строительством в 2007-2008 году, т.е. землю под них приобретали в 2005-2006 году. Вот и простой пример. Получается интересная картина: в расчете на общую площадь здания земля составляет от 170 $/кв.м. до 430$/кв.м. Но строители продают квадратные метры квартир, а не общую площадь. Применив соотношение площади продаваемой и общей 0,77 (а это очень хороший коэффициент), получаем, что земля в себестоимости квартиры будет от 220$/кв.м. до 560$/кв.м. Вдумайтесь, до 560! Если же заглянуть в условия торгов (например), то можно увидеть, что по части проектов уже были определены условия подключения электричества от 13 до 29 млн.руб. Миллион долларов, что бы вскипятить чайник в новой квартире, т.е. еще 20$/кв.м. к себестоимости.
Не сантехники мы, не плотники
Про загадочную цифру понятно, а теперь про «…не в ущерб качеству и комфортности». Если рассматривать меры снижения и удержания цены на указанном рубеже, а значит и затрат, как целевую функцию, то не надо говорить про качество и комфортность. По крайней мере, не в России, где жилье эконом класса никогда не отличалось качеством, про комфортность я вообще молчу. Более того, качество жилья эконом класса находится сейчас на таком низком уровне, что экономия на затратах может привести к печальным последствиям. Успешная балансировка затратами, качеством и комфортностью есть тот высочайший уровень управленческого мастерства, до которого еще не скоро дойдут наши руководители строительных компаний. С другой стороны, кризис может подтолкнуть менеджмент к более серьезным шагам в сфере анализа проектных решений, поиска новых строительных технологий, внедрения систем планирования и контроля. До не давнего времени все ошибки в проектных решениях с точки зрения экономической эффективности, в выборе материалов и технологий, при организации, ведении и контроле работ списывались за счет высокой маржи. Сейчас такие ошибки не позволительны и критичны для бизнеса. Но мы отвлеклись.
Все не так как кажется
В течение недели чиновники очень быстро спохватились, и начали уверять, что 30.000 без стоимости земли и с подготовленной за государственный счет инженерией. Про «…не в ущерб качеству и комфортности», естественно, никто уже и не вспомнил. Извините, но это хорошая мина при плохой игре. Получается, что это не касается текущих объектов, а только новых проектов, т.е. проектов которые стартуют через год-два, а в продаже будут через два-три года (если эта схема, конечно, заработает). Занудный экономист, естественно, напомнит про инфляцию, про себестоимость строительства, которая растет каждый год минимум на 10% и т.д. Но что-то мне подсказывает, что вся эта история про другое. В восточных боевых искусствах есть понятие атэми (удар), но, например, в айкидо атэми это скорее угроза удара, а не сам удар. В айкидо у мастера нет необходимости бить противника, достаточно воспользоваться его ошибками и сделать бросок или выйти на контроль. Звучит двусмысленно, но и премьер у нас не простой чиновник. Так вот, 30.000 это угроза удара, знак строителям еще немного снизить ценник. А это уже другой разговор, и другие деньги, но все те же квадратные метры.

Питер

rusdeveloper — Wed, 21 Oct 2009 22:02:15 +0000

Ужас, ужас!
Почти две трети петербуржцев (62 процента) считают, что политика властей Санкт-Петербурга в области архитектуры и городского строительства не учитывает интересы горожан…
Ну, во-первых, две трети это 66,6%, 4,6% это не «почти».
Во-вторых, в Питере (да и не только) жителей спрашивает только ВЦИОМ. Всем остальным до фонаря.
В-третьих, скажу вам таки по секрету, что бизнес, который занимается недвижимостью (девелопмент и строительство) всегда сильнее недовольных жителей, будь то стая возмущенных старушек или организованная группа молодых активистов под флагами всем известных партий.
У тех кто против счет еще до начала игры – 0:10 не в их пользу.
В-четвертых, власти и «архитектурной общественности» тоже наплевать. Первой, потому что все повязаны, вторым, потому что у них свои игры, битвы титанов – архитектор проекта vs. архитекторы «от города».
Никому не верьте. Стройку можно остановить разве что на стадии когда проект только принесли инвестору на рассмотрение (или он его сам нашел), но кто об этом может знать. Если проект запустили – можете забыть о сквере, пустыре или что там вам так дорого.

Старт

rusdeveloper — Wed, 21 Oct 2009 21:23:59 +0000

Торжественная закладка послания потомкам.

Бутылка с посланием «Если вы нашли наше послание, то этот дом либо не построили, либо он развалился».

Заложили.

Фуршет.

… Бля, какая сволочь здесь делала кладку, и что это за трубы идут по потолку посреди квартиры, здесь есть хотя бы две параллельные стены?

… Я не приму эту квартиру.